Casas em Portugal estão sobrevalorizadas em 35 %? O que isso significa para quem quer comprar ou investir

Segundo um relatório recente da Comissão Europeia, as habitações em Portugal estão cerca de 35 % sobrevalorizadas — ou seja, pagam-se valores substancialmente acima do “valor fundamental” que o mercado e os fundamentos económicos suportam. Este é um fenómeno que contraria tendências de outros países, pois Portugal é o único estado-membro da União Europeia onde a sobrevalorização aumentou em 2024.

Neste artigo, vamos dissecar esse dado: de onde vem, quais as causas, os riscos, e o que tu podes fazer caso estejas a considerar comprar casa ou investir em imobiliário.

Os factos principais

Aqui ficam os dados-chave do relatório da Comissão Europeia:

• Estima-se uma sobrevalorização de cerca de 35 % no preço das casas em Portugal.

• Entre 2014 e 2024, o preço nominal das habitações em Portugal subiu mais de 200%. Ajustado à inflação, o crescimento real foi de mais de 50%, o dobro da média europeia.

• Portugal é o único estado-membro onde essa sobrevalorização se acentuou em 2024, enquanto noutros países se tem observado uma estabilização ou mesmo abrandamento.

Causas identificadas

O relatório e artigos relacionados apontam várias causas estruturais e conjunturais para esta subida excessiva de preços:

1. Oferta insuficiente de habitação

   • A construção de habitações novas encontra-se em níveis históricos baixos.

   • Processos de licenciamento longos (em Portugal, emissão de alvarás pode demorar até ~31 semanas) e regulamentos de uso de solo e zoneamento que atrasam ou inibem novas construções. E

2. Baixa produtividade no setor da construção

   • Muitas empresas são pequenas, há escassez de mão de obra especializada e atrasos administrativos que elevam custos.

3. Turismo e alojamento de curta duração

   • Plataformas como Airbnb puxam imóveis para o mercado de curta duração, reduzindo oferta para arrendamento de longo prazo. Isso aumenta a pressão sobre os preços das casas e rendas.

4. Procura elevada

   • Não apenas pela procura normal de quem quer habitar, mas também por investidores e famílias com mais rendimento. A combinação de procura interna + turistas/investidores agrava o desequilíbrio oferta-procura.

5. Aumento dos preços de habitação superior aos rendimentos

   • Os salários e rendimentos das famílias não cresceram no mesmo ritmo que os preços das casas, o que torna a habitação menos acessível.

Consequências & riscos

Quando o mercado está tão desalinhado dos fundamentos, surgem vários efeitos e potenciais riscos:

• Dificuldade em comprar casa própria para jovens ou famílias com rendimentos médios ou baixos, porque o preço fica fora do alcance.

• Endividamento excessivo ou risco de incumprimento se as pessoas usarem crédito para comprar a valores muito elevados.

• Desigualdade e pressão social: habitação deixa de ser um bem acessível, aumenta a tensão social, migração interna para zonas mais acessíveis, atraso em etapas de vida (forming família, independência).

• Risco de correção de preços: se condições macroeconómicas piorarem (juros altos, falhas no crédito, redução da procura), pode haver uma queda ou abrandamento brusco. Para quem comprou a preços muito elevados, isso pode gerar perdas.

• Mercados específicos afetados mais severamente: zonas urbanas muito procuradas, centros das cidades e áreas turísticas sofrerão mais.

Exemplos práticos

• Exemplo 1 – Comprador em Lisboa
  Imagina que queres comprar um T2 em Lisboa Central, cujo preço pedido seja 350.000 €. Se esse valor estiver ~35 % acima do valor “fundamental”, o valor “justo” poderia rondar os 260.000-270.000 €. Ou seja, estás a pagar um prémio significativo. Se daqui a alguns anos houver correção, tua valorização patrimonial pode ser menor ou até negativa comparativamente ao que esperarias.

• Exemplo 2 – Investidor em arrendamento
  Supõe que compras um apartamento para arrendar. A renda que consegues cobrar pode justificar o investimento actual, mas se o preço pago estiver demasiado alto, a rentabilidade líquida (rendas menos custos, juros, manutenção) fica muito comprimida. E se o mercado de arrendamento for afetado por regulação ou restrições ao alojamento de curta duração, as projeções de receita podem falhar.

O que fazer se estiveres a pensar em comprar ou investir

Para que tomes decisões mais informadas, aqui vão algumas estratégias:

1. Fazer análise comparativa local
   Verifica preços de imóveis similares na mesma zona, mesmo tipo, mesmo estado de conservação, para te dar uma noção do que o mercado local está a praticar.

2. Considerar o valor real vs o preço pedido
   Pensa quanto estarás a pagar acima do valor que um imóvel semelhante conseguiria render ou desvalorizar caso haja correção.

3. Deixar margem de segurança
   Se possível, comprar por menos do preço de mercado “inflacionado” ou escolher zonas com menos pressão de oferta/turismo para reduzir risco.

4. Avaliar tua capacidade de endividamento
   Não comprometas demasiado rendimento mensal com prestações ou encargos associados (manutenção, impostos, seguros).

5. Olhar para opções alternativas
   Habitação social ou a preços acessíveis, ou esperar por novos desenvolvimentos com oferta maior, ou considerar arrendamento em vez de compra se os custos ficarem muito elevados.

6. Seguir políticas públicas e notícias
   Medidas de controlo de rendas, restrições ao alojamento local, incentivos à construção nova podem alterar o panorama nos próximos anos. Estar atento pode permitir decisões mais seguras.

Conclusão

O facto de Portugal estar 35 % acima do valor “real” do mercado habitacional segundo a Comissão Europeia mostra que a crise da habitação vai para além do desconforto individual — é estrutural. Para quem quer comprar ou investir, isso significa que há de facto risco nesse descompasso entre preços e fundamentos.

No entanto, isso não significa que todo o mercado vá desmoronar, nem que todas as compras sejam más. Significa sim que deves estar bem informado, não pagar “prémios” desnecessários, e ponderar bem alternativas.

Aviso final
Este post é apenas informativo e visa dar-te dados e perspetivas para que possas tomar decisões com mais conhecimento. Não fornecemos recomendações de decisões financeiras. As tuas opções devem considerar sempre a tua situação pessoal, perfil de risco e, se necessário, aconselhamento profissional.