Ter Casa em Portugal Tornou-se um Luxo: O Que os Números do Banco de Portugal Nos Dizem

Os preços dispararam. Os salários não acompanharam.

Em menos de 10 anos, o índice de preços na habitação em Portugal subiu cerca de 140%. As rendas medianas por metro quadrado subiram cerca de 65% entre o primeiro trimestre de 2019 e o primeiro trimestre de 2025.

Entretanto, os salários também subiram — mas apenas cerca de 34% no mesmo período.

Faz as contas: os preços das casas subiram 4x mais do que os salários. É como tentar encher um balde com um copo enquanto alguém abre a torneira a toda a força.

O que é o "rácio prestação/rendimento" e porque é que importa?

Este é um dos indicadores mais usados para perceber se uma família consegue suportar o custo de uma casa. A regra geral aceite pelos bancos e reguladores é que a prestação mensal não deve ultrapassar os 40% do rendimento líquido do agregado familiar.

Em 2019, a prestação mediana de um crédito habitação rondava os 350 euros. Hoje? 855 euros por mês. Isto deve-se a dois fatores combinados:

• O valor médio dos empréstimos subiu de cerca de 96.800 euros para 146.400 euros, empurrado pela subida dos preços das casas;

• As taxas de juro dispararam a partir de 2022, encarecedendo ainda mais o crédito.

Resultado: em 2019, cerca de 70% das famílias portuguesas conseguia aceder à casa mediana. Em 2023, esse número caiu para menos de 37%. Ou seja, mais de metade das famílias do país ficou excluída do mercado de compra de habitação num espaço de apenas quatro anos.

E o arrendamento? Também não escapa.

Quem não compra, arrenda — ou tenta. Mas o mercado de arrendamento seguiu o mesmo caminho.

Em 2019, uma família com rendimento mediano gastava cerca de 36% do seu rendimento em renda. Em 2025, esse valor subiu para 47%. Estamos quase em metade do salário a ir diretamente para pagar a renda.

Para ter uma ideia prática: se ganhas 1.500€ líquidos por mês, em 2019 a renda mediana representava cerca de 540€. Hoje, essa mesma renda representaria perto de 705€. A diferença não parece dramática isolada, mas multiplica por 12 meses, e são mais de 1.900€ por ano a mais — só em habitação.

A descida dos juros não resolveu o problema

Desde 2024 que o Banco Central Europeu tem vindo a reduzir as taxas de juro, o que aliviou ligeiramente as prestações de crédito habitação. Em 2025, o peso da prestação no rendimento da família mediana desceu ligeiramente para 48% — mas continua a ser quase metade do rendimento.

E porquê? Porque mesmo com juros a baixar, os preços das casas continuaram a subir. No terceiro trimestre de 2025, os preços da habitação em Portugal cresceram 17,7% face ao ano anterior — o valor mais alto alguma vez registado. Portugal foi nesse trimestre o segundo país da União Europeia com maior subida de preços no imobiliário, apenas atrás da Hungria.

É o equivalente a pisar o travão enquanto alguém carrega o acelerador ao mesmo tempo.

Não é só em Lisboa. É em todo o país.

Uma das conclusões mais preocupantes do Banco de Portugal é que este problema não está confinado às áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. O agravamento é "relativamente transversal em termos regionais" — ou seja, afeta municípios de todo o país.

Existem ainda dezenas de municípios onde o esforço para pagar habitação supera os 40% do rendimento, mesmo considerando casas mais pequenas e mais baratas. Não estamos a falar de apartamentos de luxo na baixa de Lisboa. Estamos a falar das opções mais acessíveis do mercado.

Porque é que a oferta não resolve o problema?

A resposta simples: não há casas suficientes para tanta procura. E construir demora muito tempo.

Segundo dados recentes, o tempo médio para obter uma licença de construção em Portugal é de 543 dias no Porto e 680 dias em Lisboa. Para comparação, em Roma ou Milão são cerca de 200 dias, e em cidades como Budapeste menos de 100. Este nível de burocracia atrasa a chegada de nova oferta ao mercado, o que mantém os preços altos.

A isto junta-se o impacto do turismo — Portugal foi identificado pela Comissão Europeia como o país da União Europeia onde o turismo teve maior impacto no preço do imobiliário — e o crescimento de investidores institucionais a comprar habitação, o que reduz ainda mais a oferta disponível para quem quer uma casa para viver.

O que está a ser feito?

O Governo tem em curso o plano "Construir Portugal", com 30 medidas para o setor, incluindo a disponibilização de 59.000 casas nos próximos seis anos, simplificação do licenciamento e programas de apoio ao arrendamento. Para jovens até aos 35 anos, existe também a garantia pública do Estado para crédito habitação até 450.000€, com isenção de IMT e Imposto de Selo na compra do primeiro imóvel até 316.000€.

Estas medidas são passos na direção certa, mas os seus efeitos práticos no mercado ainda vão demorar tempo a sentir-se. Construção não é rápida, e as reformas estruturais — como a agilização do licenciamento — levam anos a produzir resultado.

O que deves retirar daqui?

Se estás a pensar comprar casa, ou já tens crédito habitação, este contexto importa para as tuas decisões financeiras pessoais:

• Se tens crédito variável, estás a beneficiar ligeiramente da descida de juros, mas continua a fazer sentido avaliar a conversão para taxa fixa dependendo do teu perfil de risco e do prazo restante do empréstimo.

• Se estás a arrendar, sabe que o mercado de arrendamento não está a ser poupado pela crise — planeia o teu orçamento com margem.

• Se estás a pensar comprar pela primeira vez, informa-te sobre as medidas de apoio disponíveis para jovens, que podem fazer uma diferença real na acessibilidade do crédito.

• Se estás a investir em imobiliário, o mercado mostra valorização forte, mas a acessibilidade decrescente pode ser um sinal de procura comprimida no médio prazo.

A habitação é, provavelmente, a maior despesa da vida de qualquer pessoa. Entender o mercado onde estás a tomar essa decisão é o mínimo que podes fazer por ti próprio.

A Linha Base não fornece recomendações de decisões financeiras. Fornecemos informação para que o leitor tome decisões da forma mais informada possível.